Страхование в ипотеке

По Российскому законодательству обязательным условием выдачи ипотечного кредита является страхование в пользу банка недвижимости, которая на этот кредит приобретается – от утраты и повреждения. Дом может сгореть, под окнами неожиданно обнаружится свалка радиоактивных отходов, квартира может стать непригодной для жизни: к примеру, из-за непродуманной «точечной застройки» фундамент «поплывет», и в стене квартиры появятся трещины.

Получается, что банк остается без залога, значит, очень велика вероятность, что он потеряет свои деньги, ведь заемщик в любой момент может отказаться выплачивать остаток долга. Какой смысл гасить кредит, если приобретенное за счет него жилье больше не существует или требует на свое восстановление огромных средств? В подобных ситуациях страхование недвижимости от утраты и повреждения в пользу банка гарантирует защиту его интересов: в случае чего ему будет выплачен остаток долга, если заемщик откажется выполнять свои обязательства.

На первый взгляд, страхование залога нужно банку, но, если взглянуть на эту коллизию с другой стороны, то заемщику страховка нужна не меньше. Если его жилье сильно пострадает, к примеру, от пожара, он встанет перед серьезной проблемой: потратиться на ремонт – значит пробить брешь в своем бюджете. Хватит ли средств на погашение кредита? Имея страховку можно не беспокоиться: за счет возмещения по ней можно будет оплатить расходы либо по кредиту, либо по ремонту, если банк даст свое согласие.

Кроме того, заемщик, чье жилье было уничтожено полностью по той или иной причине, конечно, может отказаться платить кредит, поскольку для него в этом не будет никакого смысла, но с юридической точки зрения этот печальный факт не снимает с него обязательств перед банком. Не будь страховки, рано или поздно долг все равно пришлось бы возвращать любым путем.

Если жилье повреждено частично, то размер страховой выплаты составит сумму, равную стоимости его восстановления, но, конечно, не больше страховой суммы. Банк, может получить выплату самостоятельно в счет частичного погашения кредита, либо предоставить эти средства заемщику для восстановления жилья. Если жилье разрушено и не подлежит восстановлению, то страховая выплата будет перечислена банку для полного погашения кредита.

Чтобы заключить договор страхования, надо заполнить анкету-заявление и представить документы, характеризующие приобретаемый объект недвижимости. Перечень документов об объекте недвижимости, который необходимо представить в страховую компанию, в большинстве случаев соответствует документам, которые потенциальный заемщик предоставляет банку. Поэтому логичным будет подготовить все документы сразу в двух экземплярах. Хотя страховая компания может запросить и какие-то дополнительные документы, поскольку она более тщательно изучает состояние объекта недвижимости: как-никак ей платить, случись что.

При заключении договора страхования заемщик получает график уплаты страховых взносов, в которой будет прописано, когда и какие суммы необходимо будет вносить, начиная с момента покупки квартиры и заканчивая последним годом кредитования. Как правило, взносы по страховке увеличиваются пропорционально размеру страховой суммы. А сумма страховки практически всегда привязана к остатку задолженности, поэтому, по мере уменьшения долга перед банком, ежегодные выплаты по страховке с каждым годом становятся все меньше. Стоимость страховки по объекту недвижимости и титулу собственности с каждым годом падает.

Чаще всего плата за страховку вносится ежегодно. Обычно взносы по ипотечному страхованию можно вносить в течение шестидесяти дней с момента наступления очередного взноса. Если по прошествии этого срока страховой компании взнос по страховке не был внесен, договор страхования будет расторгнут. Поэтому нельзя допускать возникновения задолженности перед страховой компанией, по закону подлости неприятность может произойти именно в тот момент, когда договор страхования прекратит свое действие.

Страховка покроет ущерб, причиненный объекту недвижимости, в случае его повреждения или уничтожения в результате пожара, взрыва бытового газа, стихийных бедствий, обнаружении конструктивных дефектов здания, аварии водопроводной, отопительной, канализационной систем, противоправных действий третьих лиц. Можно дополнительно застраховать недвижимость от риска разрушения в результате ошибок проектирования, монтажа и использования некачественных материалов. Было бы желание: можно застраховать хоть от падения летающей тарелки.

Часто ипотечные заемщики страхуют только конструктивные элементы квартир, чтобы меньше платить за страховку, а затем, в случае повреждения отделки жилых помещений, предъявляют необоснованные претензии о выплате страхового возмещения. Между тем, для ипотечных заемщиков обычно действуют льготные тарифы, поскольку страховая компания понимает, что этот клиент пришел надолго. Желающие могут по льготным тарифам застраховать от риска утраты или повреждения и отделку жилья, и свое имущество.

Прежде чем заключить договор страхования недвижимости от утраты и повреждения, сначала проверьте, удовлетворяет ли вас перечень рисков, от которых будет защищать страховка. Тут очень важны нюансы, желательно в этом момент иметь под рукой специалиста по страхованию, которому вы доверяете. Человеку, далекому от иезуитских уловок страховщиков, разглядеть подвох будет просто невозможно. Например, в числе рисков, которые включает ваша страховка, будет указан пожар. Но при этом страховым случаем не будет считаться пожар, если он был результатом поджога. Поджог может расцениваться как отдельный риск и от него надо страховаться отдельно. И таких тонкостей в страховании полным-полно.

Особенно внимательно прочитайте раздел договора, в котором перечисляется, какие действия владельца недвижимости будут поводом для отказа в выплате страховки. В частности, возмещение по страховке не выплатят, если выяснится, что вы сделали незаконную перепланировку жилья.

По условиям получения ипотечного кредита, недвижимость, приобретаемую на заемные средства, требуется застраховать на величину полученной ссуды. В свете актуальных требований банков, почти всегда это не полная стоимость жилья, так как определенную часть стоимости заемщик вносит в виде первоначального взноса. Если жилье по какой-нибудь причине пострадает, за счет страховки банку выплатят остаток долга заемщика, но и только, на восстановление средств уже не будет. Может оказаться, что жилье окажется полностью разрушенным. Тогда вложенные в него личные средства заемщика будут потеряны безвозвратно.

Оптимальным вариантом будет страхование имущества на его полную стоимость. В таком случае, случись что, страховка поможет не только выполнить свои обязательства перед банком, но и вернуть свои деньги, потраченные на первоначальный взнос. Отдельный договор заключать при этом не обязательно, достаточно разделения обязательств страховщика на двух выгодоприобретателей – в лице банка и заемщика.

Для получения страхового возмещения надо соблюсти определенные правила. Если нарушить установленную процедуру, пострадавший может лишиться положенной компенсации или получить меньшую сумму, чем ожидалось. Что должен знать ипотечный заемщик, чтобы не «пролететь мимо кассы»?

Чтобы страховая компания взяла на себя обязательства ипотечного заемщика по выплате долга перед банком, надо представить ей документы, которые подтверждают наступление страхового случая. Перечень всех необходимых документов указывается в договоре страхования и в правилах, которые передаются заемщику во время оформления страховки. Его надо хорошенько изучить, иначе можно попасть впросак из-за отсутствия какого-нибудь нужного документа и остаться без возмещения убытков.

Размер ущерба в результате гибели, повреждения или утраты имущества может определяться разными способами. Например, могут посчитать, сколько составит стоимость поврежденных элементов в процентах от стоимости строения, согласованной при заключении договора страхования. Размер страхового возмещения могут рассчитать на основе среднерыночных цен на строительные материалы, расценок на работы и доставку материалов. Оценка строений проводится с учетом норм, утвержденных органами исполнительной власти, но, по договоренности между страховой компанией и заемщиком для определения размера ущерба могут привлекаться независимые эксперты.

Страховка часто служит источником раздражения для заемщика, поскольку ежегодные расходы на нее выливаются в кругленькую сумму, но в критической ситуации именно она становится залогом вашего спокойствия за свою финансовую устойчивость.

Страхование некоторых рисков стало стандартной практикой при заключении ипотечной сделки. Но, помимо обязательного страхования сохранности залога, установленного законодательно, заемщик может в добровольном порядке застраховать свои жизнь и трудоспособность, юридическую чистоту сделки. С недавних пор начал получать распространение еще один вид ипотечного страхования – страхование ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору.

По правде говоря, эти виды страхования, скорее можно отнести к разряду добровольно-принудительного. Еще недавно все банки требовали от заемщиков страховать свои жизнь и здоровье, несколько реже встречалось требование застраховать юридическую чистоту сделки (страхование титула). Примерно с начала 2011 года, под давлением Федеральной антимонопольной службы (ФАС), Роспотребнадзора и Высшего арбитражного суда (ВАС) банки перестали определять личное страхование и страхование титула в качестве обязательных требований для получения ипотечного кредита. Кредиторы стали действовать тоньше: они предоставляют на выбор два варианта одной и той же ипотечной программы – для тех, кто не желает страховаться сверх установленного законом минимума, и для тех, кто готов потратиться на один или два вида добровольного страхования. Фокус в том, что, не желая оплачивать страховку, кредит придется брать по более высокой ставке. Разница так велика, что экономия на страховке становится нецелесообразной.

В принципе, личное страхование и страхование титула для ипотечного заемщика не такая уж пустая трата денег.

«Да, человек смертен, но это было бы еще полбеды. Плохо то, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус», – мудро заметил булгаковский Воланд. Поэтому предусмотрительные люди страхуют свою жизнь, чтобы в случае внезапной кончины их близкие в тяжелый час могли не беспокоиться хотя бы о материальных проблемах.

Личное страхование, выражаясь казенным языком, направлено на защиту от риска потери трудоспособности и смерти заемщика. Несчастный случай может случиться с каждым: автомобильная авария, грабитель в темном переулке, неудачное падение на горнолыжной трассе – и вот заемщик надолго застрял на больничной койке. Наиболее активные и работящие мужчины часто оказываются в больницах с инсультами, инфарктами, прободением язвы желудка. Оплата больничного вряд ли будет сопоставима с доходами работающего человека. А еще расходы на лечение и реабилитацию… Выплаты по кредиту могут стать непосильными.

Самый печальный вариант: заемщик может умереть, не успев до конца погасить ипотечный кредит. В этом случае долг перед банком ляжет на плечи его наследников, например, жены и детей. Если выяснится, что наследники не в состоянии гасить кредит, банк может предъявить свои права на жилье, которое служит залогом возврата кредита. Жилье продадут с торгов, вырученные средства пойдут на погашение долга по кредиту и всевозможные издержки, связанные с реализацией. Перспектива, что и говорить, не самая радужная.

Личное страхование обеспечит заемщику возмещение расходов на погашение кр

    		•