Страхование ипотеки без иллюзий

Сегодня в кругу покупателей недвижимости пользуется популярностью выражение: кто не рискует, тот не пьет шампанское… на собственном новоселье. А ведь и в самом деле, любая сделка с недвижимостью — это огромный риск. Хотя ипотечные сделки принято считать менее рискованными. Дело в том, что и банк и страховая компания выступают гарантами спокойствия. Но так ли это?

Хороните риски в страховой компании

Человек, решившийся на ипотеку, боится многого: сначала банкиров, которые могут похоронить мечты о займе, потом высокой процентной ставки, риелторов-прохвостов, жадных продавцов, других непредвиденных ситуаций, наконец, своей возможной финансовой несостоятельности.

Но чего же бояться, если сделка по всем пунктам будет застрахована? Конечно, потребуются дополнительные расходы, но после этого можно будет спать спокойно. Если, конечно, застраховать всё: утрату титула собственности (самый страшный кошмар покупателя), повреждение имущества, свою драгоценную жизнь, утрату здоровья… Согласитесь, пускаться в авантюру с покупкой недвижимости при условии, что риски застрахованы, как-то спокойнее.

Да и представители страховых компаний в один голос утверждают, что сегодня могут максимально защитить все риски заемщика. По словам Анны Токарчук, главного специалиста отдела развития ипотечных программ СК «Согласие», «если произойдет смерть заемщика, либо присвоение группы инвалидности в результате несчастного случая или болезни, то страховая компания полностью выплатит задолженность заемщика перед банком. При этом квартира остается либо в его собственности, либо отходит к наследникам. То же самое в результате риска утраты или повреждения недвижимого имущества (квартиры), а также по риску утраты права собственности на вышеуказанное имущество. Проще говоря, если случай признан страховым, то страховая компания гасит задолженность перед кредитным учреждением, и квартира остается в собственности у заемщика».

Сколько банк не корми…

Однако, если со смертью и инвалидностью всё действительно более или менее понятно, то риски живых и относительно здоровых заемщиков защищены куда менее надежно. В случае утраты титула или повреждения собственности заемщик останется, по сути, без квартиры и денег. По договору выходит так, что если долг банку будет погашен страховой компанией, то сам должник теряет не только сумму своего первоначального взноса и деньги, потраченные на выплаты в течение нескольких лет, но и собственность как таковую. Перспектива не самая радужная. Впрочем, надежды заемщика на спокойную жизнь исчезают ещё в тот момент, когда он понимает, что на самом деле он платит страховку вовсе не свои собственные риски, а исключительно банковские.

Казалось бы, кредитное учреждение, зарабатывая на своих клиентах огромные суммы, могло бы пожертвовать малой долей своих прибылей для того, чтобы застраховать свои риски самостоятельно и дать возможность заемщику хотя бы немного обеспечить собственное спокойствие. Не тут-то было. Платит и в самом деле заемщик, а выгодоприобретателем во всех случаях становится банк, потому как крайне заинтересован в страховании только своих рисков.

Как это происходит? Дело в том, что когда страхуется титул собственности, то цифра в типовом договоре страхования включает в себя только сумму заемных средств, без учета первоначального взноса заемщика, даже если он составлял 50% стоимости. Вот почему первоначального взноса плательщику никто и никогда не вернет.

Заемщик надеется на поддержку страховой компании в случае временной потери трудоспособности, но типовой договор страхования предусматривает, как правило, выплаты только в результате его смерти (хотя имеется ряд нюансов) или полной потери трудоспособности. Почему так происходит? Да потому что любой заемщик в полном здравии всегда оптимистично смотрит на жизнь и надеется, что эти две беды его самого как-нибудь да обойдут стороной.

А многолетняя практика показывает, что 10–25 лет жизни (пока выплачивается кредит) в 90 случаях из 100 не проходят без болезней или временной, но обычно длительной потери трудоспособности. И уж совсем не многие страховые компании (в числе которых «Русский мир») включают риск временной потери трудоспособности в типовой договор. И то «потеря трудоспособности» в данном контексте понимается, как утрата в результате несчастного случая. «Все очень просто, — комментирует Анна Токарчук. — В этом случае страховая премия в конечном итоге увеличивает затраты заемщика при получении ипотечного кредита. Тем не менее, такой риск по просьбе клиента может быть включен в договор, если, конечно, со стороны банка не последует претензий».

Однако, по словам, Евгения Ярыгина, директора центра страхования титула ОАО СК «Русский мир», «не все банки разрешают вносить какие-либо изменения в типовой договор. Причем, это касается как страхования полной суммы сделки, так и внесения в типовой договор дополнительных рисков».

Титулованный страх

Страхование титула собственности само по себе несколько снижает рискованность сделки, поскольку потенциально опасная квартира никогда не будет одобрена страховой компанией. Но времени, которое тратится на проверку документов, явно недостаточно, чтобы провести какое-либо полноценное расследование. Некоторые банки гарантируют рассмотрение «пакета» всего за 3 дня. В этом случае проверяются только документы готовящейся сделки и сразу же отметаются все самые рискованные варианты. Чего скрывать, проверить юридическую чистоту квартиры полностью — не всегда представляется возможным.

В любом случае заемщику придется выбирать страховую компанию не по велению собственного сердца, а из списка, который предоставят работники банка. Количество предложенных компаний может колебаться от 2 до 10 и более. Конечно, некоторые банкиры, как например «ВТБ-24», готовы пойти на встречу заемщику и «сдружиться» с новым страховщиком, но это редкость. В основном же заявление на страхование заполняется непосредственно кредитным менеджером и тут же передается в «свою» страховую компанию. В этом варианте обязательное комплексное страхование окончательно перестает выглядеть как защита интересов заемщика и выступает лишь в качестве обязательной ступени к получению кредита.

«Любые существенные изменения в типовом договоре приведут только к удорожанию продукта. Так вот, чтобы не спугнуть клиента и облегчить финансовую нагрузку на заемщика и банк и страховые компании стремятся как можно больше удешевить стоимость комплексного ипотечного страхования», — открывает секрет Евгений Ярыгин.

Но если заемщику предоставляется выбор? К какому страховщику стоит обратиться? Во-первых, обратить внимание на репутацию компании, как долго она находится на страховом рынке, насколько известны и грамотны специалисты, работающие в ней. Во-вторых, если есть возможность внести изменения в типовой договор, хорошо бы подумать о страховании полной суммы сделки, если речь идет о вторичном рынке и каких-то дополнительных условиях. А в-третьих, дополнительно страховать и отделку жилплощади (поскольку стандартный договор ипотечного страхования включает в себя только страхование конструктивных элементов), и ответственность перед третьими лицами, и домашнее имущество, находящееся в квартире. Остается только добавить, что не лишним было бы дополнительно застраховать и собственное здоровье, и риск потери работы. Конечно, будет дорого. Но спокойно! И уж точно не придется расплачиваться за ипотеку на протяжении всей жизни.